Juridisch Kader

Algemene Verordening Gegevens-bescherming

Binnen het stelsel Zorgeloos Vastgoed verwerken Softwareleveranciers Consument en Softwareleveranciers Dienstverleners persoonsgegevens. Hierdoor is de AVG van toepassing. Hierbij dient aangetekend te worden dat Dienstverleners verwerkingsverantwoordelijken zijn, de Softwareleveranciers zijn verwerkers. De consument is geen van beiden, maar mag als betrokkene zijn rechten uitoefenen.

De AVG stelt eisen aan de verwerking van gegevens, waaronder passende organisatorische en technische maatregelen ter bescherming van gegevens als ook de rechtmatigheid en transparantie van de verwerkingen. Het stelsel treedt door haar afspraken hierin faciliterend op door te eisen dat gegevensuitwisseling slechts onder strikte condities (zoals expliciete toestemming) tot stand komt. De verantwoordelijkheid ten aanzien van het voldoen aan de AVG ligt echter volledig bij de dienstverleners en diens Softwareleveranciers.

Gebruikmaking van het afsprakenstelsel betekent geen wijziging in de verantwoordelijkheid voor de naleving van wettelijke verplichtingen in relatie tot de uitwisseling van (persoons)gegevens ten opzichte van de situatie zoals deze geldt op basis van de AVG. De rollen in relatie tot de AVG zijn dus als volgt:

1. De Bronhouder en Dienstverleners zijn verwerkingsverantwoordelijke voor de (persoons)gegevens die zij produceren, beheren en/of bewaren.

2. De Softwareleveranciers Dienstverlener zijn verwerker voor de Dienstverlener. Zij verwerken uitsluitend gegevens in opdracht van Dienstverleners.

3. De Softwareleveranciers Consument zijn verwerkingsverantwoordelijke ten aanzien van de Consument. Zij verwerkend uitsluitend gegevens in opdracht van de Consument. In opdracht kunnen zij gegevens ontvangen en/of ophalen bij Dienstverleners en Bronnen door middel van een (technische connectie met de) Softwareleverancier Dienstverlener.

Ten aanzien van de nadere invulling van de AVG, mede ter invulling van Regie op Gegevens zijn afspraken vastgelegd binnen het afsprakenstelsel. Deze afspraken zijn verwerkt in verschillende bouwblokken van het stelsel. Een nadere uiteenzetting is te vinden bij de Toelichting op AVG.

WWFT (Wet ter voorkoming van Witwassen en Terrorisme Financiering)

De Wet ter voorkoming van Witwassen en Terrorisme Financiering is relevant binnen de vastgoedketen. Het stelt eisen aan Dienstverleners inzake de dienstverlening die zij aanbieden en de controles die zij daarin moeten uitvoeren aangaande de betrokken partijen (consumenten en bedrijven) en de voorgenomen transactie of handeling. Dienstverleners hebben ieder hierin een eigen rol met bijbehorende taken en aansprakelijkheden.

Het afsprakenstelsel biedt de mogelijkheid gegevens met betrekking tot toetsingen uitgevoerd om te voldoen aan de WWFT, ter beschikking te stellen aan de consument. De consument wordt daarmee inzicht geboden in de gegevensverwerking door Dienstverlener en kan op haar beurt de gegevens delen met andere Dienstverleners. Deze gegevensuitwisseling ontslaat een Dienstverlener echter niet van zijn eigen verplichten en verantwoordelijkheden.

Het uitwisselen van bevindingen en uitkomsten van cliëntenonderzoek in het kader van de WWFT is echter strikt verboden.  Dat wil zeggen: wel de onderliggende gegevens, niet de waarneming en beoordeling. Een eventuele melding in het kader van de WWFT dient geheimgehouden te worden voor zowel consument als derden (artikel 23, lid 1 WWFT).

WFT (Wet Financieel Toezicht)

Deze wet regelt het toezicht op de financiële sector houdt, specifiek op aanbieders en bemiddelaars van financiële producten alsmede toezicht op het functioneren en de gezondheid van het financieel stelsel van Nederland. In de wet is vastgelegd waarop en hoe men toezicht houdt, niet de regels waaraan financiële instellingen zich moeten houden. Ergo, het toezicht wordt in deze wet geregeld, de wijze waarop het toezicht plaatsvindt staat in andere wetten.

In dat licht is er geen impact vanuit deze wet op het afsprakenstelsel Zorgeloos Vastgoed.

Wet algemene bepalingen burgerservice-nummer (Wabb)

Voortvloeiend uit deze wet en de AVG dient het gebruik van het BSN-nummer in gegevensuitwisseling zo veel mogelijk beperkt te worden. Bij overheidsinstanties is echter de BSN het unieke identificatiemiddel van een persoon, waaronder gegevens zijn of worden geadministreerd.

Waar gegevensuitwisseling géén juridische / wettelijke grondslag kent om het BSN-nummer te verwerken, is verwerking daarvan niet toegestaan.

eIDAS-verordening

Deze verordening ziet toe op elektronische identificatie- en vertrouwensdiensten, waaronder ondertekenen, tijdstempelen (timestamping) en sealing (zegel; identificatie van bedrijven) binnen de Europese Unie. Binnen de verordening worden drie verschillende niveaus van identificatie benoemd: laag, substantieel en hoog. In Nederland is door Forum Standaardisatie een handreiking (https://www.forumstandaardisatie.nl/sites/default/files/BFS/4-basisinformatie/publicaties/fs-handreiking-betrouwbaarheidsniveus-v4_0.pdf) gemaakt waarin wordt aangegeven voor welke doeleinden een bepaald niveau geschikt is.

Serviceproviders van dergelijke diensten dienen genotificeerd te zijn op de nationale lijst van het land waarin het middel is uitgegeven: https://webgate.ec.europa.eu/tl-browser/#/  Daarbij wordt onderkend dat vertrouwensdiensten op gebied van digitale handtekeningen, waaronder de gewone, geavanceerde en gekwalificeerde digitale handtekening, geen registratie en accreditatie kennen. Zorgeloos Vastgoed stelt daarvoor een handreiking beschikbaar.

Voor handelingen binnen de vastgoedketen onder het afsprakenstelsel Zorgeloos Vastgoed wordt gepleit voor een identificatiemiddel van het niveau Hoog in combinatie met een gekwalificeerde handtekening, daar dit op enig moment door één of meerdere dienstverleners wordt vereist. Tegelijkertijd wordt onderkend dat dergelijke middelen nog geen gemeengoed zijn binnen de Nederlandse samenleving. In de praktijk accepteren de meeste partijen in de keten daarom identificatiemiddelen met een Laag of Substantieel niveau in combinatie met een geavanceerde handtekening. Een combinatie van Substantieel met de geavanceerde handtekening is de minimale eis voor de eerste uitwerking van het stelsel: de digitale koopovereenkomst. Bij andere toepassingen gelden, hoogstwaarschijnlijk, andere eisen.

Tenslotte geldt de eIDAS-verordening enkel als verplichting voor publieke partijen. Om ketenefficiëntie en gemak voor de burger te bewerkstelligen, worden middels het afsprakenstelsel de vertrouwensdiensten vanuit deze verordening toegepast binnen het private domein. 

Kadasterwet

De Kadasterwet bevat alle regels met betrekking tot de openbare registers voor registergoederen en het Kadaster als organisatie. De wet legt onder meer de taken, verantwoordelijkheden en doeleinden van het Kadaster vast.

In het Kadaster worden zoveel mogelijk authentieke gegevens vastgelegd. Niet authentieke gegevens worden als zodanig aangeduid, dat dit duidelijk is voor de afnemer van de gegevens. 

De basisregistratie is een weerslag uit onder meer (bron)documenten, waaronder de notariële aktes betreffende het transport van vastgoed en/of het vestigen of doorhalen van een beperkend recht - zoals het recht van hypotheek.

Binnen het afsprakenstelsel Zorgeloos Vastgoed bestaat nu een digitale koopovereenkomst. Deze wordt, zover mogelijk, direct opgebouwd vanuit authentieke Kadastrale gegevens. Daardoor wijzigt mogelijk het proces waaronder verstrekking van gegevens plaatsvindt, maar niet de wettelijke regels daaromtrent. Ook wordt een dergelijke overeenkomst niet als zodanig geregistreerd in de basisregistraties. Een inschrijving geschiedt via een notariële akte met aangehecht de koopovereenkomst. Wederom verandert het proces, maar geschiedt dit binnen de wettelijke regels.

Wet op het Notarisambt

In de Wet op het Notarisambt is de wettelijke positie van de notaris als beroepsbeoefenaar en de KNB als beroepsorganisatie vastgelegd. Deze wet schrijft de taken, plichten, bevoegdheden en beperkingen ten aanzien van de dienstverlening van de notaris voor.

Titel V (5) gaat specifiek in op de notariële akten, minuten, grossen en afschriften. Zorgeloos Vastgoed stelt ten aanzien van de werkzaamheden van de notaris geen andere of aanvullende eisen. Middels het afsprakenstelsel wordt aan de notaris informatie, in casu nu eerst een digitale koopovereenkomst, aangeboden op een zodanige wijze dat deze door een softwarepakket kan worden ingelezen, waardoor de notaris bepaalde gegevens niet hoeft over te typen vanaf een (vaak) papieren document. De notaris volgt buiten dat om alle bestaande processen en protocollen.

De notaris is verder gehouden, conform artikel 39 lid 1, aan de Wet op de Identificatieplicht. Deze stelt dat een cliënt zich, ten eerste male, altijd met een fysiek legitimatiebewijs moet identificeren. Enkel identificatie met digitale middelen, waaronder die voldoen aan de eIDAS-verordening, volstaat niet.

Behoudens het voorgaande heeft de Wet op het Notarisambt geen verdere gevolgen voor het afsprakenstelsel Zorgeloos Vastgoed en vice versa.