Juridisch Kader

Algemene Verordening Gegevensbescherming

Binnen het stelsel Zorgeloos Vastgoed verwerken Softwareleveranciers Consument en Softwareleveranciers Dienstverleners persoonsgegevens. Hierdoor is de AVG van toepassing. Hierbij dient aangetekend te worden dat Dienstverleners verwerkingsverantwoordelijken zijn, de Softwareleveranciers zijn verwerkers. De consument is geen van beiden, maar mag als betrokkene zijn rechten uitoefenen.

De AVG stelt eisen aan de verwerking van gegevens, waaronder passende organisatorische en technische maatregelen ter bescherming van gegevens als ook de rechtmatigheid en transparantie van de verwerkingen. Het stelsel treedt door haar afspraken hierin faciliterend op door te eisen dat gegevensuitwisseling slechts onder strikte condities (zoals expliciete toestemming) tot stand komt. De verantwoordelijkheid ten aanzien van het voldoen aan de AVG ligt echter volledig bij de dienstverleners en diens Softwareleveranciers.

Gebruikmaking van het afsprakenstelsel betekent geen wijziging in de verantwoordelijkheid voor de naleving van wettelijke verplichtingen in relatie tot de uitwisseling van (persoons)gegevens ten opzichte van de situatie zoals deze geldt op basis van de AVG. De rollen in relatie tot de AVG zijn dus als volgt:

1. De Bronhouder en Dienstverleners zijn verwerkingsverantwoordelijke voor de (persoons)gegevens die zij produceren, beheren en/of bewaren.
2. De Softwareleveranciers Dienstverlener zijn verwerker voor de Dienstverlener. Zij verwerken uitsluitend gegevens in opdracht van Dienstverleners.
3. De Softwareleveranciers Consument zijn verwerkingsverantwoordelijke ten aanzien van de Consument. Zij verwerkend uitsluitend gegevens in opdracht van de Consument. In opdracht kunnen zij gegevens ontvangen en/of ophalen bij Dienstverleners en Bronnen door middel van een (technische connectie met de) Softwareleverancier Dienstverlener.

Ten aanzien van de nadere invulling van de AVG, mede ter invulling van Regie op Gegevens zijn afspraken vastgelegd binnen het afsprakenstelsel. Deze afspraken zijn verwerkt in verschillende bouwblokken van het stelsel. Een nadere uiteenzetting is te vinden bij de Toelichting op AVG.

WWFT (Wet ter voorkoming van Witwassen en Terrorisme Financiering)

De Wet ter voorkoming van Witwassen en Terrorisme Financiering is relevant binnen de vastgoedketen. Het stelt eisen aan Dienstverleners inzake de dienstverlening die zij aanbieden en de controles die zij daarin moeten uitvoeren aangaande de betrokken partijen (consumenten en bedrijven) en de voorgenomen transactie of handeling. Dienstverleners hebben ieder hierin een eigen rol met bijbehorende taken en aansprakelijkheden.

Het afsprakenstelsel biedt de mogelijkheid gegevens met betrekking tot toetsingen uitgevoerd om te voldoen aan de WWFT, ter beschikking te stellen aan de consument. De consument wordt daarmee inzicht geboden in de gegevensverwerking door Dienstverlener en kan op haar beurt de gegevens delen met andere Dienstverleners. Deze gegevensuitwisseling ontslaat een Dienstverlener echter niet van zijn eigen verplichten en verantwoordelijkheden.

Het uitwisselen van bevindingen en uitkomsten van cliëntenonderzoek in het kader van de WWFT is echter strikt verboden.  Dat wil zeggen: wel de onderliggende gegevens, niet de waarneming en beoordeling. Een eventuele melding in het kader van de WWFT dient geheimgehouden te worden voor zowel consument als derden (artikel 23, lid 1 WWFT).

Deze wet regelt het toezicht op de financiële sector houdt, specifiek op aanbieders en bemiddelaars van financiële producten alsmede toezicht op het functioneren en de gezondheid van het financieel stelsel van Nederland. In de wet is vastgelegd waarop en hoe men toezicht houdt, niet de regels waaraan financiële instellingen zich moeten houden. Ergo, het toezicht wordt in deze wet geregeld, de wijze waarop het toezicht plaatsvindt staat in andere wetten.

In dat licht is er geen impact vanuit deze wet op het afsprakenstelsel Zorgeloos Vastgoed.

Wet algemene bepalingen burgerservicenummer (Wabb)

Voortvloeiend uit deze wet en de AVG dient het gebruik van het BSN-nummer in gegevensuitwisseling zo veel mogelijk beperkt te worden. Bij overheidsinstanties is echter de BSN het unieke identificatiemiddel van een persoon, waaronder gegevens zijn of worden geadministreerd.

Waar gegevensuitwisseling géén juridische / wettelijke grondslag kent om het BSN-nummer te verwerken, is verwerking daarvan niet toegestaan.

Deze verordening ziet toe op elektronische identificatie- en vertrouwensdiensten, waaronder ondertekenen, tijdstempelen (timestamping) en sealing (zegel; identificatie van bedrijven) binnen de Europese Unie. Binnen de verordening worden drie verschillende niveaus van identificatie benoemd: laag, substantieel en hoog. In Nederland is door Forum Standaardisatie een handreiking (https://www.forumstandaardisatie.nl/sites/default/files/BFS/4-basisinformatie/publicaties/fs-handreiking-betrouwbaarheidsniveus-v4_0.pdf) gemaakt waarin wordt aangegeven voor welke doeleinden een bepaald niveau geschikt is.

Serviceproviders van dergelijke diensten dienen genotificeerd te zijn op de nationale lijst van het land waarin het middel is uitgegeven: https://webgate.ec.europa.eu/tl-browser/#/ Daarbij wordt onderkend dat vertrouwensdiensten op gebied van digitale handtekeningen, waaronder de gewone, geavanceerde en gekwalificeerde digitale handtekening, geen registratie en accreditatie kennen. Zorgeloos Vastgoed stelt daarvoor een handreiking beschikbaar.

Voor handelingen binnen de vastgoedketen onder het afsprakenstelsel Zorgeloos Vastgoed wordt gepleit voor een identificatiemiddel van het niveau Hoog in combinatie met een gekwalificeerde handtekening, daar dit op enig moment door één of meerdere dienstverleners wordt vereist. Tegelijkertijd wordt onderkend dat dergelijke middelen nog geen gemeengoed zijn binnen de Nederlandse samenleving. In de praktijk accepteren de meeste partijen in de keten daarom identificatiemiddelen met een Laag of Substantieel niveau in combinatie met een geavanceerde handtekening. Een combinatie van Substantieel met de geavanceerde handtekening is de minimale eis voor de eerste uitwerking van het stelsel: de digitale koopovereenkomst. Bij andere toepassingen gelden, hoogstwaarschijnlijk, andere eisen.

Tenslotte geldt de eIDAS-verordening enkel als verplichting voor publieke partijen. Om ketenefficiëntie en gemak voor de burger te bewerkstelligen, worden middels het afsprakenstelsel de vertrouwensdiensten vanuit deze verordening toegepast binnen het private domein. 

Aanvulling t.a.v. eIDAS 2: de voorgenomen wijziging van de eIDAS-verordening bevat onder andere de verplichting voor een hele reeks aan private sectoren om ook eIDAS-gecertificeerde middelen, waaronder een Digital Identity Wallet en de Gekwalificeerde Handtekening te accepteren. Wanneer de wijziging wordt aangenomen geldt een invoeringstermijn. Bij aanname van de wijziging zal een nadere impactanalyse uitgevoerd worden.

Kadasterwet

De Kadasterwet bevat alle regels met betrekking tot de openbare registers voor registergoederen en het Kadaster als organisatie. De wet legt onder meer de taken, verantwoordelijkheden en doeleinden van het Kadaster vast.

In het Kadaster worden zoveel mogelijk authentieke gegevens vastgelegd. Niet authentieke gegevens worden als zodanig aangeduid, dat dit duidelijk is voor de afnemer van de gegevens. 

De basisregistratie is een weerslag uit onder meer (bron)documenten, waaronder de notariële aktes betreffende het transport van vastgoed en/of het vestigen of doorhalen van een beperkend recht - zoals het recht van hypotheek.

Wet op het Notarisambt

In de Wet op het Notarisambt is de wettelijke positie van de notaris als beroepsbeoefenaar en de KNB als beroepsorganisatie vastgelegd. Deze wet schrijft de taken, plichten, bevoegdheden en beperkingen ten aanzien van de dienstverlening van de notaris voor.

Titel V (5) gaat specifiek in op de notariële akten, minuten, grossen en afschriften. Zorgeloos Vastgoed stelt ten aanzien van de werkzaamheden van de notaris geen andere of aanvullende eisen. Middels het afsprakenstelsel wordt aan de notaris informatie, in casu nu eerst een digitale koopovereenkomst, aangeboden op een zodanige wijze dat deze door een softwarepakket kan worden ingelezen, waardoor de notaris bepaalde gegevens niet hoeft over te typen vanaf een (vaak) papieren document. De notaris volgt buiten dat om alle bestaande processen en protocollen.

De notaris is verder gehouden, conform artikel 39 lid 1, aan de Wet op de Identificatieplicht. Deze stelt dat een cliënt zich, ten eerste male, altijd met een fysiek legitimatiebewijs moet identificeren. Enkel identificatie met digitale middelen, waaronder die voldoen aan de eIDAS-verordening, volstaat niet.

Behoudens het voorgaande heeft de Wet op het Notarisambt geen verdere gevolgen voor het afsprakenstelsel Zorgeloos Vastgoed en vice versa.

Omgevingswet

De Omgevingswet is een samenvoeging van 26 wetten, 75 ministeriele regelingen en zorgt ervoor dat er van 60 AMvB naar slechts 4 AMvB gegaan wordt. In totaal vervallen ruim 5000 artikelen en komen hier 350 artikelen voor terug. De nieuwe wet regelt een samenhangende aanpak voor de leefomgeving, moet leiden tot snellere besluitvorming, en de mogelijkheid voor lokaal maatwerk. Tevens wordt de participatie van burgers en ondernemers bevorderd door deze te betrekken bij de ontwikkeling van de leefomgeving.

De nieuwe wet is per 1 januari 2024 in werking getreden. Vooralsnog heeft de Omgevingswet geen juridische impact op het afsprakenstelsel Zorgeloos Vastgoed. Wel worden er systemen en standaarden ontwikkeld met betrekking tot de leefomgeving, die ook processen rondom aankoop, verbouwen en verduurzamen raken. In dat kader zal de interoperabiliteit en samenwerking tussen de stelsels in de toekomst onderzocht worden.

Wet Kwaliteitsborging Bouw

De Wet kwaliteitsborging (Wkb) treedt naar verwachting per 1 januari 2024 stapsgewijs in werking. Naar verwachting zal deze tot en met 2025 eerst alleen voor eenvoudige bouwwerken gaan gelden. Vanaf 2026 volgen de overige bouwwerken. De Wkb heeft grofweg twee componenten: De ruimtelijke component (toets aan omgevingsplan en -veiligheid): deze loopt via de gemeente. Daarnaast is er en bouwtechnisch component: hiervoor wordt de papieren toets op het bouwplan vooraf vervangen door toetsing in de praktijk op het bouwwerk zoals gebouwd. De vergunninghouder wordt verplicht een onafhankelijke kwaliteitsborger in te schakelen die tijdens de bouw toetst op conformiteit met de bouwtechnische voorschriften uit het Bouwbesluit en verklaart of de getoetste onderdelen aan de voorschriften voldoen. Dit wordt bij private partijen belegd. Het bouw- en woningtoezicht, zoals gemeenten dat nu uitvoeren, wordt een taak van marktpartijen. Een verklaring van de kwaliteitsborger zal bij oplevering voorwaarde zijn voor ingebruikname.

Directe impact voor het stelsel Zorgeloos Vastgoed is in de huidige fase van het stelsel minimaal. Met de komst van het zgn. consumentendossier is het te verwachten dat de levering van gegevens aan de koper van nieuwbouw en verbouw sterk wordt verbeterd. Deze gegevens zijn mogelijk later ook relevant bij opvolgende transacties. Daarmee heeft de Wkb geen directe, juridische impact op het afsprakenstelsel – echter waarschijnlijk wel in functionele zin.

Besluit bouwwerken leefomgeving

Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) is gebaseerd op de (nieuwe) Omgevingswet en is de opvolger van het Bouwbesluit 2012. Op 24 februari 2022 is defintief vastgesteld dat de inwerkingtreding hiervan per 1 januari 2023 plaats zal vinden. Het Bbl bevat, samen met het Besluit activiteiten leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers en bedrijven zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Het besluit bevat regels over veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid bij het (ver)bouwen van een bouwwerk, de staat van het bouwwerk, het gebruik van het bouwwerk en het uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden.

Vooralsnog heeft BBL geen impact op het afsprakenstelsel Zorgeloos Vastgoed.

Wet Digitale Overheid (tranche 1)

De Wet digitale overheid regelt dat Nederlandse burgers en bedrijven veilig en betrouwbaar kunnen inloggen bij de (semi-)overheid. Dit zal gaan werken door digitale identificatiemiddelen. Deze identificatiemiddelen geven publieke dienstverleners meer zekerheid over iemands identiteit. De wet stelt daarnaast open standaarden verplicht. Hiermee implementeert Nederland de Europese richtlijn over toegankelijkheid van overheidswebsites en apps.

De wet heeft regelingen voor bestuursorganen en organisaties die door de wet worden aangewezen. De wet regelt dat publieke dienstverleners verplicht zijn om identificatiemiddelen van het betrouwbaarheidsniveau ‘substantieel’ of ‘hoog’ te gebruiken om toegang te geven tot online diensten waarbij deze betrouwbaarheidsniveaus van toepassing zijn.
Voor Zorgeloos Vastgoed zou deze wet van toepassing kunnen zijn voor de diensten van het Kadaster en de KNB en andere bestuursorganen en door de wet aangewezen organisaties. Dit zal middels een impactanalyse onderzocht en waar nodig geïmplementeerd worden binnen het afsprakenstelsel.

De aangekondigde tranche 2 ziet ook toe op het zgn. Regie op Gegevens waarbij gegevens uit het publieke domein met toestemming van de burger gebruikt kunnen worden in het private domein. Deze tranche is bijzonder relevant voor het afsprakenstelsel.